今年5月以來，我市樓市行情急轉(zhuǎn)直下，市場(chǎng)存量房過剩預(yù)警頻頻拉響，200多家中小房地產(chǎn)企業(yè)正在經(jīng)歷大浪淘沙的過程。然而，不利環(huán)境中，商鋪房和滿足消費(fèi)者需求的一些創(chuàng)新之舉，卻意外受到追棒。

市場(chǎng)利好不再

炒房人沒了，改善性住房的人減少了，剛需的人群在等待觀望。

“近期我市樓市出現(xiàn)新情況，但這既不是‘拐點(diǎn)’，也不是‘冰凍期’，而是難得的自我調(diào)整機(jī)會(huì)。”我市圣拓房地產(chǎn)開發(fā)有限公司董事長(zhǎng)李永利說。

近日，市房產(chǎn)信息網(wǎng)對(duì)我市20家房地產(chǎn)企業(yè)抽樣調(diào)查，結(jié)果顯示：不少房地產(chǎn)企業(yè)因?yàn)橘Y金短缺開工不足，粗略統(tǒng)計(jì)存量房大約為1.5萬套左右，只有市區(qū)2013年度限價(jià)商品房銷售樂觀，穩(wěn)居年度銷售排行榜榜首。

房地產(chǎn)業(yè)作為資金密集型行業(yè)，無論是土地的購置、項(xiàng)目的開發(fā)與建設(shè)，還是后期的銷售和服務(wù)，每個(gè)環(huán)節(jié)都滲透著金融的血脈，目前市區(qū)不少房地產(chǎn)公司面臨資金鏈“斷裂”危險(xiǎn)。前不久，幾家房地產(chǎn)公司為促銷回籠資金，使出了各種營(yíng)銷手段，但還是觀望者多，購買者少。業(yè)內(nèi)人士分析，由于多數(shù)房地產(chǎn)公司入城不久，資金鏈周轉(zhuǎn)方式一般為樓盤銷售之前，以超低于市場(chǎng)價(jià)的團(tuán)購價(jià)賣給某些企事業(yè)單位，實(shí)現(xiàn)初期融資，剩下的房源才守著高房?jī)r(jià)慢慢銷售。目前情況下，這種營(yíng)銷思路顯然是不行了。”

星湖房地產(chǎn)總經(jīng)理張磙富說，決定盈利空間大小的關(guān)鍵因素就是需求規(guī)模和需求結(jié)構(gòu)。目前來看，炒房人沒了，改善性住房的人減少了，剛需戶型的人群在等待觀望。市住建局做過調(diào)查，市區(qū)范圍內(nèi)現(xiàn)有住房20萬套，每套按3人居住來算，共計(jì)60萬人�，F(xiàn)在，市區(qū)常住人口約50萬，基本處于飽和狀態(tài)。而且，市政府3年以內(nèi)將推出保障房5萬套，西北片區(qū)改造總建筑面積是800萬平方米，城中村改造已經(jīng)審批了39家，未來5年市場(chǎng)建成的房屋量很大。

據(jù)市地產(chǎn)商會(huì)調(diào)查資料顯示，我市目前約有存量房8萬套(包括在建的、正在審批的和已批準(zhǔn)規(guī)劃的)，若按城鎮(zhèn)化進(jìn)程每年消化5000套的量來計(jì)算，也大約需要15年左右的時(shí)間來消化平衡。我市住房市場(chǎng)將暫別供應(yīng)緊張的短缺階段，市場(chǎng)利好不再。

漲跌莫衷一是

晉城房?jī)r(jià)未來何去何從?市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)規(guī)律說了算。

市住建局房地產(chǎn)信息發(fā)布平臺(tái)顯示，我市本月商品住房成交均價(jià)為5630.77元/㎡，相比1--5月份5426.96元/㎡的均價(jià)，略有上漲。那么在下一階段，房?jī)r(jià)是漲是跌呢?晉城江蘇商會(huì)會(huì)長(zhǎng)韓躍說，晉城房?jī)r(jià)到底是漲是跌，誰也不敢定論�？墒牵�作為房地產(chǎn)的下游產(chǎn)業(yè)，我們感覺到了‘涼意’。江蘇商會(huì)會(huì)員大多從事裝修裝飾行業(yè)，從今年看，晉城裝修裝飾行業(yè)雖然客戶沒有減少，但用于裝修的資金減了一半。“隨著國(guó)家不動(dòng)產(chǎn)登記與房產(chǎn)稅步伐的加快進(jìn)行，二手房源的增多，也會(huì)增加市場(chǎng)房產(chǎn)供應(yīng)，不但為購房者提供了更多的選擇機(jī)會(huì)，也會(huì)帶動(dòng)房?jī)r(jià)回落。”市房產(chǎn)信息網(wǎng)負(fù)責(zé)人馬志鴻分析指出，價(jià)格變動(dòng)有多種原因，誰也無法預(yù)期短期內(nèi)的樓市價(jià)格。

10月份，從外地調(diào)入晉城工作的楊女士在我市某地產(chǎn)項(xiàng)目處花1萬元排號(hào)買房，銷售人員向她介紹說，現(xiàn)在排號(hào)1萬可抵3萬，2017年交房，如果能首付80%的款項(xiàng)，還可以給九五折優(yōu)惠。

“本來這個(gè)優(yōu)惠促銷活動(dòng)很讓我心動(dòng)，可第二天我就接到另一個(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目的推介電話，問我有沒有購房需求，讓我感覺房?jī)r(jià)還有下跌的可能。”楊女士告訴記者，雖然她在晉城沒有一處住房，但她并不急需，還要等待觀望，期望價(jià)格能再低一些。龍灣房地產(chǎn)總經(jīng)理秦俊兵分析，當(dāng)前的房地產(chǎn)市場(chǎng)和中國(guó)經(jīng)濟(jì)周期有很大關(guān)系，就晉城而言，未來5至10年，樓市還會(huì)有很大的剛性需求，只要價(jià)格不上漲，就算是降價(jià)了。

發(fā)展需要?jiǎng)?chuàng)新

地產(chǎn)掙錢、造富已成過去式，適應(yīng)新常態(tài)，加快轉(zhuǎn)型提質(zhì)才是關(guān)鍵。

近年來，隨著我市城中村改造力度的不斷加大和房地產(chǎn)審批手續(xù)下放，全市房地產(chǎn)市場(chǎng)逐漸放開。目前，我市已經(jīng)注冊(cè)的房地產(chǎn)公司有200多家，50%的公司都有項(xiàng)目開發(fā)，競(jìng)爭(zhēng)進(jìn)入白熱化狀態(tài)。“地產(chǎn)掙錢、造富已成過去式，適應(yīng)新常態(tài)，加快轉(zhuǎn)型提質(zhì)才是生存的關(guān)鍵。”市地產(chǎn)商會(huì)副會(huì)長(zhǎng)孫海川指出，目前來看，我市房地產(chǎn)市場(chǎng)還處于相對(duì)落后狀態(tài)，產(chǎn)品單一、戶型結(jié)構(gòu)簡(jiǎn)陋，無法滿足個(gè)性化需求，同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)嚴(yán)重。只有品牌房企輸入全新的開發(fā)理念和模式，才能對(duì)樓市起到積極推動(dòng)作用。

李永利說：“最近，你或許能經(jīng)常收到來自各樓盤的短信和電話，詢問你是否有購房需求。市場(chǎng)往往就是這樣，當(dāng)某種商品發(fā)展到一定階段時(shí)，就會(huì)出現(xiàn)各種無形無序的競(jìng)爭(zhēng)，真希望大洗牌后的晉城樓市能步入良性發(fā)展軌道。”他認(rèn)為，晉城樓市已進(jìn)入到白銀時(shí)代，整個(gè)住房的市場(chǎng)需求規(guī)模在縮小，同時(shí)也在發(fā)生變化，比如老年人越來越多，而且他們的購買力和消費(fèi)觀念也不同以往�；�于此現(xiàn)狀，他們?cè)陂_發(fā)鐘家莊金融財(cái)富廣場(chǎng)時(shí)，在前期深入調(diào)研的基礎(chǔ)上，為滿足年輕人和老年人同住不同居的市場(chǎng)需求，適時(shí)推出了120平方大房搭80平方小房的戶型結(jié)構(gòu)，很受市場(chǎng)青睞。

“按照項(xiàng)目開發(fā)規(guī)律，產(chǎn)品品質(zhì)和價(jià)格會(huì)越來越高，但晉城住宅市場(chǎng)上的客群質(zhì)量卻在慢慢下降，這需要各個(gè)房地產(chǎn)商仔細(xì)品量。”一位長(zhǎng)期關(guān)注晉城房產(chǎn)市場(chǎng)的業(yè)內(nèi)人士分析，若是簡(jiǎn)單地根據(jù)目前積壓庫存來決定未來投資擴(kuò)張和運(yùn)營(yíng)，市場(chǎng)空間很狹窄。但如果能夠靈活轉(zhuǎn)變思路，走產(chǎn)業(yè)融合之路，總還會(huì)發(fā)現(xiàn)新的盈利增長(zhǎng)點(diǎn)。